Estate
〜不動産経営〜
何もせずとも勝手に家賃収入！
でも、知識をつけるともっと手元に残すことが！！
メリットとデメリット
不動産持つ事で当然
・良い事
・悩む事
色々あります
人の判断によって解釈も全然違います
一般的に言われている事
また僕自身が思う
メリットデメリットを紹介します
メリット
まず結論を並べると
◇家賃収集がある(インカムゲイン)
◇売買による収益(キャピタルゲイン)
◇資産が増える
◇節税対策になる
◇団体信用保証の為、保険代わり
◇知識が増える
◇経営感覚が身につく
家賃収入(インカムゲイン)
読んで字の如しです
住んでいる人から家賃を貰います
ただ
オーナーが直接
家賃を回収する訳では無く
管理を委託している
不動産会社に回収をしてもらい
不動産会社から振り込んで貰います
(不動産会社に３％前後の手数料を払います）
「３％高くね？」
他にも色々やってもらうんですよ
売買による収益(インカムゲイン)
簡単に言うと
安く買って高く売る
という商いの基本と同じです
例えば
2,000万円で購入
リノベーションを行い
3,000万円で売る
という感じです
当然
工事費がかかります
仮に工事費が２００万
だったとしたら
８００万円利益！
と言いたいとこですが
購入して５年以内に売却し
上記のように利益が出た場合
『短期譲渡所得』として
約４０％税金がかかります
５年を経過したものは
『長期譲渡所得』として
約２０％税金がかかります
税金って怖いですよね
資産が増える
タイトル通りです
純粋にあなたの資産になります
一般的に株や現金・金なども資産ですね
節税対策になる
これは詳しく話すと長くなりますが
まずあなたの年収が
５００万だったとします
この年収に応じて
翌年の所得税が決まります。
所得税＝課税所得×税率－税額控除額
上記に当てはめると
約５２万円の所得税になるのですが
これに不動産経営の
マイナスを加えます
マイナス？？
それは
不動産は収入より支払いや経費
あと一番大きいのが減価償却ですが
それらが収入を上回り
マイナスになります
『え？マイナスなの？』
あくまでも帳簿上の話です
実際はプラスですが
帳簿上減価償却が大きく
マイナスになるのです
なので、あなたが
【給料の所得税を５２万払わないといけない】
としても
不動産所得がマイナスであれば
あなたが実際に払う所得税は低くなる！
という事です
給与所得ー不動産所得＝支払う所得税
という感じになります
こうすることでサラリーマンの節税になる
という仕組みなのです
もちろん不動産を含めた確定申告は
税理士さんに一任しましょう！
団体信用保証・保険代わり
例
あなたはAくん２５歳です
結婚します
子供がいます
(奥さんは専業主婦とします)
家をローンで建てます
交通事故にあいます
亡くなってしまいます
団体信用保証に入っていれば
ローンを代わりに払ってくれます
あなたやあなたの家族は払わなくていいです
という制度です
要はローンを払わず
家賃だけ入るという事になります
ですので保険代わりです
知識が増える
何でもそうですが
真剣に取り組めば
知識は増えます
経営感覚が身につく
『わーい不労所得だー』
なんて考えは甘いです
不動産は『経営』です
専門になる必要はありませんが
オーナーとして無知識だと
周りの業者が協力してくれません
それに修理費・工事費を
高く見積られる事もありますよ？
学びは大事なのです
デメリット
メリットがあれば
当然デメリットもあります
双方を予め学習しましょう
こちらも結論を先に書きます
◇空室リスクがある
◇自然災害や事故がある
◇無知識は怖い
◇任せっきりになる
◇変な業者がいる
◇お金が大きい
空室リスクがある
これが１番です
いくら魅力的な物件でも
借りてもらわないと１円も入りません
空室の原因は色々あります
・家賃が高い
・事故物件
・周辺環境
大きく分けると上記ですが
『どうしようもない！』
という訳ではありません
株や投資みたいに飛んだら終わり・・
ではなく
知識とアイデアで如何様にもできます
それが不動産経営なのです
自然災害や事故
地震・雷・火事・親父
親父以外は保険です
その時の状況にもよりますが
経営上のリスクであることは
間違いありません
また事故
これはいわゆる事故物件ですが
こちらも今は色々なリカバリが可能です
極端な話ですが
- 自殺遺族への損害賠償請求
- 清掃の保険利用
- 家賃引き下げ
などです
当然簡単な話ではありません
しかし
上記でも述べていますが
知識とアイデアで如何様にもできます
それが不動産経営なのです
任せっきりになる
これはデメリットではありませんが
購入後
『不動産業者に頼りっぱなし』
になりがちです
そうなると
経営がうまくいくほど
ほったらかしになり
確定申告時しか気にしません
イザという時に何も出来ず
不動産会社の言いなりになり
マイナスになる可能性が十分にあります
経営者たる者
知識と勉強は大事です
変な業者がいる
変な業者に
変な物件を買わされる
ということです
無名じゃないにしても
2018年
スルガ銀行の不正融資
レオパレスの手抜き工事
などがありましたね
お金が大きい
これはしっかり頭にいれておくべきす
銀行からお金を借りて
不動産という
会社を経営しています
経営がうまくいかなければ
当然倒産します
買えたから良かった
もてたから良かった
ではないのです
深刻ではない
デメリットの文を読むと
『やっぱり難しいとか』
『怖い』
って思うかもしれません
でも
深刻になる程じゃありません
自分が勤めている会社が倒産する
方がよっぽど怖い訳です
会社が倒産しないように
従業員ひとりひとりが働く訳で
みんなサボりに会社へ行ってませんよね？
それと一緒です
みんながサボれば会社は潰れます
ただ人数が多いだけで
自分がサボってしまったら
不動産経営も利益が少なくなる
『買ったから手放し』
『誰かがしてくれる』
という考えをなくしましょう！
という結論でございます